詢問房產專業人士！福岡房地產市場及未來房地產投資目的地【2024年版】
即使在冠狀病毒大流行之後，福岡市仍繼續維持人口成長。公寓價格持續飆升，導致土地價格上漲，該地區作為房地產投資目的地繼續受到關注。我們請房地產專業人士兼房地產評估師佐佐木哲（佐佐木房地產評估事務所）介紹一下2024年福岡市的房地產市場。
本文目錄
1. 新型冠狀病毒感染福岡市的房地產狀況
冠狀病毒大流行也出現了經濟衰退和大城市吸引力下降等趨勢。後疫情時代的福岡房地產市場現況如何？
房地產估價師 佐佐木哲
根據總務省公佈的基於住民基本台帳的人口、人口動態、戶數調查顯示， 2021年1月至2023年12月期間，福岡市的人口增幅為全國市、區中最高（包括外國人） .另外，透過比較四個地方都會圈可知，福岡市與九州地區之間的人員流動十分活躍。
圖：1-1_日本各城市人口成長排名
圖：1-2_按區域劃分的人口
「九州各地的人口集中在福岡市，這反映在公寓和辦公室市場的房地產價格上。事實上，在政令指定城市中，福岡市的商業用地平均增長率連續多年位居全國第一。連續四年。
熊本和北海道也因大力吸引半導體企業而受到關注，但福岡市以天神 Bang和博多 Connected為代表的商業區仍然吸引投資資金。
2、關注飯店市場的快速復甦以及未來入境遊客的舉措
令和5年訪日外國遊客人數約2,057萬人次，恢復到新冠疫情爆發前令和1年約3,188萬人次的約80 %。福岡市的飯店和旅館的入住率和平均房價均有所上升， 2020年該市呈現出超過冠狀病毒爆發前的快速復甦。
此外，外國遊客赴日消費金額從新冠疫情爆發前的2019年的4.8兆日圓增加至2020年的5.3兆日圓，創歷史新高。
圖：2_入境旅遊及飯店市場快速復甦
房地產估價師 佐佐木哲
我們看到這座城市有很多入境遊客，但福岡市遠離所謂的黃金路線，挑戰可能是如何吸引單位消費較高的歐美人士來到福岡市。
由於入境及國內商業休閒需求的復甦，飯店交易市場也蓬勃發展。這是因為飯店租賃合約通常包含與銷售掛鉤的可變租金，這可以帶來高額利潤。
3.福岡福岡市公寓市場可望進一步上漲
佐佐木說：“福岡市的公寓價格已超過去年，特別是中央區專屬區域的每坪價格已超過每坪300萬日元。”
特別是福岡城週邊計畫開發多套公寓，公寓價格預計將遠遠超過福岡目前的標準。預計這些發展將導致該市的公寓價格進一步上漲。飛漲的房價也波及到了福岡市週邊地區，西鐵白木原站週邊每坪售價超過250萬日元的新建公寓已經售罄。尤其是品牌高價公寓很快就售罄，這是導致土地價格上漲的因素。
近年來，受日圓貶值和全球情勢影響，建築和勞動成本逐年上升。這種趨勢在一段時間內不太可能改變。
4.年底開始辦公室大量供應
在福岡市市中心，名為「天神 Bang」和「博多 Connected」的再開發項目正在進行中，可以看到巨大的起重機正在運作。
「天神商業中心」和「福岡大名花園城市」已經完工，市中心周圍正在供應新的中小型辦公大樓。
根據當地專家介紹，目前空置率據說在5 %左右，這意味著供需平衡。
儘管由於大型顧問公司和外國金融機構等新公司的進入，目前市場似乎保持穩定，但由於天神大爆炸的進展，人們擔心未來空置率將進一步惡化。
圖：4_福岡市辦公室市場簡介
房地產估價師 佐佐木哲
天神Big Bang旗下辦公室的大量供應將從今年底開始正式開始。由於城市辦公空間的供應遠超過辦公空間的需求，我們認為辦公室市場狀況的惡化是不可避免的。
不過，目前辦公室的大量供應，其特點主要是天神地區明治路上的物業。
新建辦公大樓有供給創造需求的一面，這對城市整體經濟是一個正面的因素，所以我認為應該從中長期的角度來看待這個大量的供給。
5.福岡不斷擴大的房地產證券化市場
房地產證券化是一種向投資者籌集資金並分配租金收入的系統。
福岡有當地的REIT，即福岡REIT投資公司，其中包括大眾熟悉的博多運河城。
房地產證券化能為該地區帶來哪些好處？
圖：5_福岡不斷擴大的房地產證券化市場
房地產估價師 佐佐木哲
在福岡市，當地公司已經設立了私人REITs，我們預計未來將繼續設立新的REITs，我們相信這將帶來福岡城市發展的振興。
6. 建築成本上漲的影響是廣泛的。
在考慮房地產投資時，目前最大的影響之一是建築成本的飆升。
這是由於東京奧運和重建導致建築需求增加、日圓大幅貶值導致建築材料成本上漲以及勞動成本增加。
第一個影響是公寓價格的上漲。隨著土地價格和建築成本上漲，公寓價格自然上漲。福岡市，尤其是中央區，擁有強大的品牌，因此高價產品仍然暢銷，但這種情況能持續多久可能還不清楚。
新建的出租公寓也更貴，因為建築成本會添加到租金中。當它是新建的時候，很容易填滿，因為它很高級，但第二次就很難了。
至於其他影響，有一些重建和再開發項目被取消的情況。這些可能會對未來推出的天神Big Bang計畫產生影響。
房地產估價師 佐佐木哲
建築成本上升不僅影響新建築，也影響修復工作。因此，即使是那些已經擁有公寓的人也會受到維修儲備金增加的影響。
7.未來的重點區域是福岡市東區的九州大學舊址。
住友商事、 JR九州、西武燃氣、大和房屋、東急地產、西日本新聞、西鐵等多家公司以371億日元贏得了九州大學場地開發。
未來，計畫興建2000套公寓和租賃公寓作為智慧城市，第一座設施預計將於2030年左右竣工。
房地產估價師 佐佐木哲
九州大學址的開發將對東區產生重大影響。 JR九州正計劃在貝塚建設新車站，目標於2027 年開業。
不過，假設2030年左右設施建成，我認為該地區作為住宅區還需要一段時間才能成熟。反過來說，東區雖然距離市中心較近，但目前的房地產價格也可以說是相對便宜。
8.福岡市作為房地產投資目的地具有吸引力
福岡市已經克服了冠狀病毒造成的寒冷天氣，並開始看到未來的發展。預計將進一步發展，不僅作為通往亞洲的門戶，而且作為旅遊和商業城市。
福岡市被許多人視為自己想要居住的城市，作為投資目的地將繼續受到關注。
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隨著人口不斷增加，對公寓的需求也會增加，預計價格自然會上漲。
事實上，福岡市住宅和商業用地的土地價格已連續10年上漲，並且預計將繼續上漲。
此外，根據福岡市每年進行的市政府認知度調查結果顯示，98.2%的人回答福岡市「居住方便」或「居住比較舒適」（較上年增加了2分）此外，當被問及是否想繼續住在那裡時，95.4%（比上年上升2.7個百分點）回答「我想繼續住在這裡」或「我寧願繼續住在那裡」。
*參考《2020年度市政管理意識調查》數據
福岡市的人口持續成長，許多人希望繼續居住在那裡。我認為可以說這是一個對房地產投資有吸引力的城市。
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